Bất động sản Hà Nội quí I/2011: thị trường căn hộ lên ngôi

Trong khi thị trường vàng, ngoại tệ có nhiều biến động, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến kênh bất động sản khiến thị trường này những tháng đầu năm sôi động hơn.

Sôi động căn hộ bán

Theo khảo sát của Công ty TNHH CBRE về nguồn cung căn hộ bán, Quý 1/2011 đón nhận nguồn cung mới dồi dào (8.200 căn), tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Hai dự án lớn của Vincom là Royal City và Times City chiếm hơn 50% tổng cung mới trong quý này. Phân khúc trung cấp có số lượng căn được chào bán nhiều nhất. Xét về vị trí, quận Hà Đông để mất vị trí dẫn đầu cho quận Hai Bà Trưng và Thanh Xuân do sự góp mặt của hai dự án Times City và Royal City.

Ông Marc Townsend – Tổng Giám đốc CBRE nhận xét: “Tốc độ bán của phân khúc cao cấp được cải thiện đáng kể so với năm 2010. Các dự án cao cấp mới chào bán có tốc độ bán tốt. Tốc độ bán của các dự án đã chào bán trước đó cũng được cải thiện trong quý này, song vẫn khá chậm so với các dự án mới chào bán gần đây”. Bên cạnh đó, theo ông M. Townsend, chính nguồn cung dồi dào nên các nhà đầu tư phải tìm nhiều cách để bán hàng, thông qua nhiều đại lý, vì thế chi phí bán hàng cũng tăng theo.

Nếu như trong năm 2010 các dự án chào bán cao hơn mức 1.500 USD/m2 thường có tốc độ bán chậm, thì đến Quý1/2011 đã không còn tồn tại mức giá phân định rõ ràng như vậy. Lý giải thực tế này, ông M. Townsend cho rằng: “Người mua khó tính hơn khi cân nhắc so sánh số tiền sẽ bỏ ra với giá trị nhận được từ căn hộ, bao gồm vị trí, danh tiếng chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng và tiện ích, trước khi đi đến quyết định mua cuối cùng”.

Theo đánh giá chung, giá chào bán trên thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, ngoại trừ phân khúc trung cấp có mức tăng giá khá, khoảng 8,5% so với quý trước. Xu hướng giá bình ổn này dự kiến sẽ tiếp tục trong Quý 2/2011, do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở mức cao (4.000 căn) và nhu cầu bị hạn chế. “Sau thời gian trầm lắng, mảng căn hộ trung cấp sẽ phục hồi đầu tiên” - ông M. Townsend khẳng định.

Theo bà Đào Thị Hà - phụ trách mảng nhà ở của CBRE, việc đầu tư vào nhà chung cư và đất ở Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục kéo dài trong những biến động kinh tế hiện nay. Những khu chung cư bình dân, có mức đầu tư xấp xỉ 1 tỷ đồng/căn sẽ là hướng đầu tư của những nhà đầu cơ bất động sản.

Thị trường nhà đất trong các khu đô thị tại Hà Nội tiếp tục là kênh đầu tư được ưa thích trong Quý 1/2011, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động cũng như nguồn cung chung cư lớn. Lý do này cùng với việc cơ sở hạ tầng ở nhiều khu vực đang được xây dựng và dần hoàn thiện khiến phân khúc nhà đất trong nhiều dự án đô thị mới có giá bán tăng.

Cũng theo bà Đào Thị Hà, tình hình kinh tế hiện nay tác động đến tiến độ xây dựng của nhiều dự án đô thị mới. Cụ thể, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn đã chuyển thành sự chậm trễ trong thi công. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đô thị mới được đầu tư và phát triển tương đối lâu dài nên đây có thể coi là vấn đề tạm thời. Bằng chứng là Quý 1/2011 đã chứng kiến một số dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và một số dự án đã khởi công.

Căn hộ cho thuê bị lãng quên

“Người nước ngoài đến Việt Nam làm việc muốn thuê những căn hộ vừa phải, với giá thuê và các chi phí hợp lý hơn. Hiện nay, mảng thị trường này vẫn dường như bị lãng quên so với thị trường văn phòng” – M. Townsend nói.

Nguồn cung căn hộ cho thuê ở Hà Nội tiếp tục tăng trong Quý 1/2011. Căn hộ dịch vụ cho thuê của Hoà Bình Green Apartments đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50 căn hộ cho thị trường. Hoà Bình Green Apartments là dự án thứ 4 tại Hà Nội được quản lý bởi The Ascot.

Theo tính toán của Tập đoàn Savills và CBRE, giá chào thuê tăng ở một số dự án, đưa giá thuê trung bình của toàn thị trường tăng 2% tính theo giá thuê trên m² và tăng 8% tính theo giá thuê trên căn hộ so với quí trước.

Nguyên nhân khiến thị trường căn hộ cho thuê còn trầm lắng như hiện nay, theo bà Nguyễn Thị Hằng - trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills, chủ yếu là thị trường này đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn và trường vốn. Riêng trang bị cho nội thất của căn hộ cũng đã chiếm một khoản không nhỏ. Khi đi vào vận hành lại đòi hỏi phải có đội ngũ quản lý, bảo vệ…

Theo khảo sát của CBRE, tỷ lệ lấp đầy của thị trường căn hộ cho thuê được cải thiện. Nếu không tính hai dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza và Hoà Bình Green Apartments, tỷ lệ trống của cả thị trường là 5,7% trong Quý 1/2011, giảm từ mức 7,2% của Quý 4/2010. Hoạt động khả quan của các dự án trong quý này là do số lượng khách hỏi thuê lớn trong quý với ngân sách thuê gia tăng. Một số dự án được cải tạo nâng cấp, trong đó có Fraser Suites tăng thêm 16 căn hộ vào nguồn cung của mình.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới trong những quý tới. Khách hỏi thuê từ những công ty mới gia nhập hoặc quay trở lại thị trường Việt Nam sẽ giúp hấp thu nguồn cung mới. “Tuy nhiên, căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh từ phân khúc căn hộ mua để cho thuê lại” – M. Townsend khẳng định.

Tăng giá mặt bằng bán lẻ

Trong Quý 1/2011, tổng cung mặt bằng bán lẻ giảm 11,8% so với Quý 4/2010, xuống còn 104.480 m2, do trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza đóng cửa tạm thời để đầu tư nâng cấp.

Theo ông Marc Townsend, việc đóng cửa tạm thời Tràng Tiền Plaza đã gây áp lực lên giá thuê tại khu vực trung tâm thành phố, khiến mức giá chào thuê trung bình tăng 3,9%.

Ngoài khu vực trung tâm, giá thuê tiếp tục xu hướng giảm bắt đầu từ Quý 4/2010. Nguyên nhân chính là do chính sách giảm giá thuê được áp dụng bởi hai trung tâm thương mại Grand Plaza và The Garden.

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ khá sôi động do có khá nhiều các dự án khai trương và chào thuê trong quý này. Savico MegaMall (quận Long Biên) và trung tâm thương mại chợ Mơ (quận Hai Bà Trưng) khai trương giới thiệu tới khách thuê trong tháng 3/2011. Melinh Plaza đã thông báo kế hoạch mở rộng mặt bằng tại Hà Đông.

Vincom cũng tiết lộ kế hoạch táo bạo, theo đó, trong vòng 5 năm tới sẽ đưa vào hoạt động 10 trung tâm thương mại trên toàn quốc với tổng diện tích sàn lên tới trên 1 triệu m2, dưới hai thương hiệu là Vincom Center và Vincom Mega Mall. Việc sẽ ra đời các nguồn cung “khủng” đã khiến các chủ đầu tư phải “lăn” vào tìm kiếm khách thuê. Nếu trước đây, các khách hàng phải cạnh tranh để có thể thuê được mặt bằng bán lẻ thì nay các chủ đầu tư phải đi khắp nơi để tìm khách thuê, có khi phải vào tận TP HCM. Ông M. Townsend cho biết như vậy./.

Thúy Hạnh

Đăng lúc: 30/03/2011 12:45

Bản để in Lưu vào bookmarkKết nối nhà cung cấp đặc sản, nhà sản xuất, nhà phân phối